BLOG

ข้อคิด คำคม บทความดี ๆ ที่สร้างกำลังใจและแรงบันดาลใจ จากปลายปากกาของคุณประไพศรี ประเสริฐแก้ว

ส่องอสังหามาเลย์

 

นับตั้งแต่ที่รัฐบาลมาเลเซียเปิดตัวโครงการ “Malaysia My Second Home” (MM2H) เพื่อจูงใจให้ต่างชาติเข้าไปลงทุนและดึงดูดกลุ่มคนต่างชาติวัยเกษียณมาซื้อเพื่อใช้พักอาศัยยามเกษียณนั้น ทำให้เกิดการก่อสร้างมากมาย โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลายในปัจจุบัน

เรื่องนี้ สำนักงานส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศ (สคร.) ณ กรุงกัวลาลัมเปอร์ ได้รายงานข้อมูลว่า จากโครงการมาเลเซียบ้านหลังที่สอง หรือ MM2H ที่รัฐบาลมาเลเซียออกมาเพื่อจูงใจการลงทุน โดยการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านแบบสิทธิขาด หรือได้กรรมสิทธิ์ได้ในราคาที่รัฐบาลกำหนด ทั้งยังได้สิทธิวีซ่าเข้าเมืองอย่างถูกต้อง โดยใช้วีซ่าท่องเที่ยวประเภท “Social visit pass” ยาวนานถึง 10 ปี และต่ออายุได้เรื่อยๆ จูงใจให้ทั้งบริษัทในประเทศและต่างประเทศจับจองพื้นที่ในทำเลดีหรือที่มีศักยภาพพัฒนาโครงการกันอย่างคึกคัก

นอกจากนี้ การที่บริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่ของจีนหันมาขยายตัวในมาเลเซีย เนื่องจากธุรกิจในประเทศจีนกำลังชะลอตัว ทำให้บริษัทพวกนี้ต้องหาทางไปโตนอกประเทศ และเมื่อบริษัทพวกนี้เจอเขตเศรษฐกิจพิเศษอินกันดาร์ ในมาเลเซีย ที่มีพื้นที่ใหญ่กว่าสิงคโปร์ 3 เท่า และอยู่ใกล้ๆ กับสิงคโปร์ ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากจีนวาดฝันที่จะทำให้พื้นที่แห่งนี้กลายเป็นเสินเจิ้น 2 ในอนาคต

เหตุนี้เอง จึงทำให้มูดี้ส์ อินเวสเตอร์ส เซอร์วิส ซึ่งเป็นสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือชั้นนำของโลก ส่งสัญญาณเตือนเกี่ยวกับปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในมาเลเซีย โดยเฉพาะปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะผลการศึกษาล่าสุด พบว่า “ยะโฮร์” กลายเป็นรัฐที่มีพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และล้นตลาดมากที่สุด โดยมีจำนวนถึง 27% ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด รองลงมา คือ รัฐสลังงอร์ 21% กัวลาลัมเปอร์ 14% และปีนัง 8%

ทั้งนี้ เมื่อช่วงต้นเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา รัฐบาลมาเลเซียได้ออกคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างทุกประเภท โดยโครงการทั้งหมดที่ถูกพับชั่วคราวนั้น คาดว่ามีมูลค่าสูงมากกว่า 1 ล้านริงกิต หรือประมาณ 2.42 แสนล้านดอลลาร์ เพื่อแก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดในมาเลเซียส่อแววรุนแรงมากขึ้น เพราะช่วง 5 ปีที่ผ่านมารัฐบาลมาเลเซียเปิดกว้างให้กับโครงการพัฒนาอสังหาฯ มากเกินไป และอาจยืดเยื้อจนกระทบต่อคุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัย จนเสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย (เอ็นพีแอล)” นักวิเคราะห์จากมูดี้ส์ ระบุ

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกัวลาลัมเปอร์ยังถือเป็นตลาดที่น่าสนใจของนักลงทุน เพราะราคาเริ่มต้นยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับบางประเทศในภูมิภาคเดียวกัน เช่น ในปี 2559 ราคาขายพื้นที่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ อยู่ที่ 4,608 ดอลลาร์/ตร.ม. ขณะที่กรุงเทพฯ อยู่ที่ 9,708 ดอลลาร์/ตร.ม. และสิงคโปร์ 23,255 ดอลลาร์/ตร.ม.

อีกทั้งกัวลาลัมเปอร์ยังเป็นเมืองหลวงที่มีค่าครองชีพต่ำ แต่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม มีโครงการก่อสร้างเครือข่ายการขนส่งเพิ่ม เช่น โครงการรถไฟฟ้ามหานครคลังวัลเลย์ (MRT), โครงการขยายรางรถไฟ และโปรเจ็กต์รถไฟความเร็วสูงระหว่างกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ (HSR) เป็นต้น

ทั้งนี้ รายได้ต่อหัวของชาวมาเลเซียที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จะช่วยให้อุตสาหกรรมค้าปลีกมีโอกาสเติบโตขึ้นอีก โดยผลการศึกษาของหลายสำนักชี้ว่าการขยายตัวของดีมานด์ค้าปลีกในอาเซียน อาจสูงกว่าฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมาเลเซียเป็นท็อป 5 ของดินแดนแห่งโอกาสนี้

โดย...ชลธิชา ภัทรสิริวรกุล posttoday.

บทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

เลือกซื้ออสังหาฯ ไว้ลงทุน สไตล์เจเนอเรชัน X - Y - Z

Leasehold เทรนด์อยู่อาศัย แห่งอนาคต ที่ไม่ควรมองข้าม หากวิเคราะห์ให้เป็น!

อาศัยที่ดิน 10ปีอ้างครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่